Ugovor o građenju za osnovne obveze ugovornih strana postavlja obvezu izvođača da izgradi građevinu odnosno izvrši kakve druge građevinske radove te obvezu naručitelja da izvođaču za to plati cijenu. U stvarnosti, mnogi su ugovori o građenju iznimno složeni pravni poslovi kada se na umu imaju činjenice opsega i složenosti njihova predmeta, vrijednosti predmeta ugovora te sudjelovanja velikog broja subjekata s raznim ulogama u procesu izvršavanja ugovornih obveza. Upravo zato je potrebno pomno uređenje ugovora o građenju prije njegovog sklapanja, pri čemu Vas odvjetnik za ugovor o građenju može ispravno savjetovati.
Što je ugovor o građenju?
Zakon o obveznim odnosima definira ugovor o građenju kao ugovor kojim se jedna ugovorna strana – izvođač, obvezuje prema određenom projektu izgraditi u ugovorenom roku određenu građevinu na određenom zemljištu, ili na takvom zemljištu, odnosno na postojećoj građevini izvesti kakve druge građevinske radove, a druga se strana – naručitelj, obvezuje isplatiti mu za to određenu cijenu.
Obveze izvođača i naručitelja
Osnovna je obveza izvođača izvođenje radova prema određenom projektu u ugovorenom roku na određenom zemljištu, a obveza naručitelja je platiti mu za to ugovorenu cijenu. Cijena radova može se odrediti po jedinici mjere ugovorenih radova (jedinična cijena) ili u ukupnom iznosu za cijelu građevinu (ukupno ugovorena cijena).
Izvođač je dužan omogućiti naručitelju stalan nadzor nad radovima i kontrolu količine, kakvoće i sukladnosti ugrađenih proizvoda, a za svako odstupanje od ugovorenih radova izvođač mora imati pisanu suglasnost naručitelja.
Iznimno, ako se pojave nepredviđeni radovi izvođač ih može izvesti i bez prethodne suglasnosti naručitelja ako su oni hitni i nije mogao pribaviti tu suglasnost. No, o tome mora bez odgađanja izvijestiti naručitelja, a ima i pravo na pravičnu naknadu za nepredviđene radove koji su morali biti izvedeni.
Ako se zbog hitnih nepredviđenih radova ugovorena cijena znatno povećala, naručitelj može raskinuti ugovor, ali je o tome dužan bez odgađanja obavijestiti izvođača kojemu mora isplatiti odgovarajući dio cijene za već izvedene radove te pravičnu naknadu za učinjene nužne troškove.
Sporovi temeljem ugovora o građenju predstavljaju najzastupljeniji broj sporova i izvan redovnih sudova tj. na Stalnom arbitražnom sudištu pri HGK. U tim sporovima se ponekad pojavljuje primjena FIDIC-ovih općih uvjeta građenja što u određenim slučajevima dovodi do još veće kompleksnosti u pravnoj ocjeni podzakonskih pravila.
Posebni uzanci o građenju
Posebni uzanci o građenju uređuju odnose između naručioca i izvođača radova u poslovima izvođenja radova na građevinskim objektima te predstavljaju kodificirane poslovne običaje u području građenja. U Republici Hrvatskoj na snazi su Posebne uzance o građenju donesene 1977. godine koje sadrže poslovne (trgovačke) običaje koji su se ustalili u graditeljskoj djelatnosti. Iako se neki od tih običaja nisu do današnjeg vremena promijenili, Zakon o gradnji predvidio je njihovo revidiranje i uskladiti s današnjim gospodarskim prilikama, no nove posebne uzance o građenju još nisu donesene.
Posebne uzance o građenju se uvijek primjenjuju, osim u slučaju ako su ugovaratelji isključili njihovu primjenu.
Praksa u proteklim godina, tj. od primjene novog Zakona o obveznim odnosima je pokazala da ugovorne strane u pravilu nikada ne koriste zakonsku opciju isključenja Posebnih uzanca o građenju u svojim ugovorima, već štoviše, nije rijetkost da čak naglašavaju njihovu primjenu u ugovoru (iako za to nema potrebe).
Sadržaj posebnih uzanci o građenju
U Posebnim uzancima o građenju prvo se navode obveza obavještavanja ugovornih strana i načelo savjesnosti i poštenja kao temeljno načelo ugovornog prava kojeg se ugovorne strane moraju pridržavati u poslovima izvođenja građevinskih radova.
Također se propisuju bitni sastojci ugovora o građenju, što uključuje tehničku dokumentaciju sa svim grafičkim, računskim i opisnim prilozima potrebnim za izvođenje radova koji su predmet ugovora te posebni i drugi uvjeti naručitelja, koji su ugovorom određeni.
Uzancama je propisano da je izvođač dužan izvesti radove na način i u rokovima koji su određeni ugovorom, propisima i pravilima struke, a ako se pojave nepredvidivi radovi, izvođaču je dužan bez odgode obavijestiti naručioca o nepredviđenim radovima i o razlozima njihova nastanka.
Tražite pravni savjet ili zastupanje vezano za građevinske ugovore ili druge vrste ugovora? Odvjetnički ured Zorić vam može pomoći. Kontaktirajte nas već danas!
Odvjetničko društvo Zorić i partneri
Odvjetnički ured Zorić nastavlja dugu i uspješnu tradiciju pružanja odvjetničkih usluga koja se u obitelji Zorić njeguje već generacijama. Osnovni nam je cilj pružiti sveobuhvatnu, kvalitetnu i efikasnu pravnu podršku prilagođenu interesima i potrebama svakog pojedinog klijenta. U nastojanju da klijentima pružimo stručnu i potpunu pravnu podršku u poslovanju surađujemo s javnobilježničkim uredima, sudskim vještacima i sudskim tumačima.